推进新型城镇化近期工作重点 明年试点城镇化投融资机制

推进新型城镇化近期工作重点 明年试点城镇化投融资机制

有序推进农业转移人口市民化，提高城市可持续发展能力——国家发改委主任谈推进新型城镇化近期工作重点。新型城镇化规划尽快发布实施

问：明年我国城镇化工作重点是什么？

答：推进新型城镇化，是个长期的历史过程，不可能一蹴而就，但明年必须开好头、起好步。

明年，发展改革委要会同有关部门抓好推动城镇化规划实施，出台配套政策，编制配套规划，开展试点示范，完善基础设施等工作。

同时，我们要按照中央城镇化工作会议精神，抓紧修订完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。

试点农业人口市民化成本分担机制

问：我国明年要出台哪些配套政策？

答：发展改革委将会同有关部门推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策，研究推出促进中小城市特别是中西部地区中小城市发展的支持政策。

问：您刚才讲的试点示范内容主要有哪些？

答：试点示范将围绕建立农业转移人口市民化成本分担机制、多元化可持续的城镇化投融资机制、降低行政成本的设市模式、改革完善农村宅基地制度。将在不同区域开展不同层级、不同类型的试点。

问：明年重点完善哪方面的基础设施？

答：提高东部城市群综合交通运输一体化水平，推进中西部城市群内主要城市之间的快速铁路、高速公路建设。　近日召开的中央城镇化工作会议描绘了具有中国特色的城镇化蓝图。会议对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局。对此，相关学者分析认为，建设城市群、提高城市群人口密度是推进新型城镇化的重要手段；与此相对应，随着特大城市人口环境等压力增大，北上广深等一线城市的落户政策或将进一步收紧。

城镇化蓝图初现城市群将成主体形态

12月13日，中央城镇化工作会议中对城镇化工作提出六大任务。会议要求，要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要优化布局，根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。

会议指出，要优化城镇化布局和形态。全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，要一张蓝图干到底。要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。

日前，国家发改委主任徐绍史在全国发展和改革工作会上表示，发展改革系统将抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策，研究推出促进中小城市特别是中西部地区中小城市发展的支持政策。

对于会议中提出的“两横三纵”格局，知名财经评论家叶檀认为，未来新崛起城市群中心城市，将会成为城镇化轨交时代发展最快城市。她分析称，黑马城市贯穿“两横三纵”交通节点，中西部城市郑州、武汉、西安、重庆，因其位居轨道交通咽喉，贯穿两条甚至两条以上的轨道交通线，成为交通线上一颗颗硕大无比的珍珠城市，这些大城市如恒星一样吸附着周边中小城市，而这些中小城市成为就地吸纳农村人口的主力。

叶檀称，未来，人口将进入沉淀期，一方面有能力、有意愿的常住人口会逐渐融入居住地，而东部地区将继续吸纳人口，如无锡、常州等还会吸纳具备一定资产、一定技能的人口，目前东部地区城市群中星罗棋布的小城市，土地使用效率进一步提升，依据目前储量加上楼盘存量等，可以继续吸引1000万以上人口。一线城市吸引力不变，但一线城市不可能容纳更多人口，周边小城市则会成为人口、资金容器。

据媒体统计，我国目前已经形成的城市群大体有京津冀、珠三角、长三角、海峡西岸、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡东岸，这11大城市群人口占全部城市人口的比重超过1/3，创造了全国三分之二以上的GDP。以城市群方式推进城镇化进程，得到国内一大批专家学者的支持。相关学者分析亦认为，建设城市群、提高城市群人口密度是推进新型城镇化的重要手段。

北上广深落户或将收紧小城市全面放开

针对城镇化工作，会议特别强调，要抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施，同时推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策。

会议指出，推进农业转移人口市民化。主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。推进农业转移人口市民化要坚持自愿、分类、有序。

对此，业内人士分析认为，这意味着中小城市户籍有望很快放开，而北上广深等一线城市的落户政策可能将进一步收紧。国家发改委城市和小城镇改革发展中心战略策划部副主任郑明媚对媒体分析称，现在北上广等特大城市无法再集聚和承载再多的人口，“城市病”也越来越突出，譬如日趋严重的雾霾问题等，因此，在放开中小城市落户限制的同时，严格控制特大城市人口规模也是非常有必要的。

郑明媚称，受等级化的城市管理体制影响，中国的中小城市发展并不充分，但是中小城市人口城镇化的成本相对于大城市低很多，所以政策的导向是重点发展中小城市，要引导大城市优质的资源向中小城市流动。

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群则认为，这里最主要的还是强调以城市群为主体形态。城市的发展不仅仅是每一个城市块头不断做大，而且强调各个城市之间功能的相互配合，各个城市之间的协调发展。城市群在相互联系当中，它应该有各自的定位，大中小城市相互配合。每个城市的发展可能都要有一定的合理边界，不是越大越好。

经济学者马光远认为，中国城镇化路径选择，一定要摒弃乌托邦的幻想，搞小城镇，而应围绕大城市中心城市打造城市群，形成10个全国性的，20个区域性的真正的城市群，使得这些城市群可以容纳65%以上的人口，70%的GDP规模。

马光远称，特大城市、大城市的人口、环境压力无法控制，只能疏散。他介绍称，日本围绕大城市形成城市群后，大城市、特大城市的人口不仅没有剧增，反而保持基本稳定，甚至中心城人口还有减少，周围的城市承接了人口和产业，真正形成了“城市一体化”。上海周边的长三角基本已经形成了这种格局。在新一轮的城镇化建设中，中小城市将是发展重点，这或许将影响未来地产行业的布局。

中央城镇化工作会议提出，要根据城市资源禀赋，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

这也意味着，作为城镇化的主力军，三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

三四线城市楼市轨迹

2011年初，在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下，大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

2011年前三季度，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市，与之形成鲜明对比的是，从2011年初，三四线城市的土地成交金额同比不断攀升，常州、扬州等城市增幅明显。

但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始，鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机，“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例，据媒体报道，当地有些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右。

“前几年一些三四线城市，搞了很多新城区、园区的开发，土地供应量很大，而需求又没有跟上，所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析，在产业和公共资源分布没有调整的情况下，目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

在这种情况下，今年以来，大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内，恒大在上海、南京收获多宗土地，在上海、南京连续拿下7幅地块，总成交金额103亿元。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来，恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企，最近在北京、上海等城市全面爆发，可以说是一个标志，代表了2013年全国楼市分化，房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高，即高利润、高周转、高去化率，而三四线则是高库存、低去化、低增长。

据中原地产统计，前11月，标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿，同比上涨119%，而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

谨防空心化

不过，此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出，城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地；根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

尽管如此，一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于，目前特大城市的开发强度已经很高，可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下，一二线城市的房价很有可能进一步推高。

“三四线城市关键在于是否有产业，没有产业就没有就业机会，就不可能吸引到人才，没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

“三四线城市首先得有人。”李友华说，城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即村镇人口主要向三四线城市人口转移，但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。

他认为，三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢，另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家，中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大，但在我国，目前这一差距仍十分悬殊。

李友华说，关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析，要通过产业的发展和公共资源政策的均等化，让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市，让村镇的人口向三四线城市转移，这样才能真正发展三四线城市。